Vue d'ensemble
Bel-Air affiche un prix médian de 8 770 €/m² en 2025, inférieur d'environ 10 % à la référence parisienne. Après plusieurs années de baisse, les prix enregistrent un léger rebond, tandis que le volume des transactions remonte à 341 ventes, retrouvant son niveau de 2021. Cette reprise reste partielle au regard du pic d'activité de 2022 et ne compense pas le recul des prix observé depuis 2021. Les ventes se répartissent principalement entre petites et moyennes surfaces.
Indicateurs
Profil du quartier
Marché situé sous la référence parisienne en matière de prix, marqué par un léger rebond après plusieurs années de baisse, une reprise partielle des transactions et une répartition des ventes dominée par les petites et moyennes surfaces.
1Position de Bel-Air
Avec un prix médian de 8 770 €/m² en 2025, Bel-Air se situe environ 10,0 % sous la médiane parisienne de référence de 9 744 €/m². Le quartier présente ainsi un positionnement relativement accessible au regard du référentiel parisien. Cet indicateur décrit le niveau relatif des prix observés et ne préjuge ni de la qualité des logements ni de la valeur d'un bien particulier.
2Trajectoire de Bel-Air
Le marché de Bel-Air connaît plusieurs années de baisse, suivies d'un rebond en 2025. Le prix médian au mètre carré passe de 10 088 €/m² en 2021 à 8 603 €/m² en 2024, avant de remonter à 8 770 €/m² en 2025, soit une hausse de 1,9 % sur un an. Malgré cette reprise, le prix médian reste inférieur d'environ 13,1 % à son niveau de 2021. Le score de trajectoire de 1,5/5 traduit une évolution en retrait au regard du référentiel MicroParis, sans permettre de préjuger de l'évolution future des prix.
3Stabilité de Bel-Air
Avec un score de stabilité de 2,6/5, Bel-Air présente une régularité intermédiaire des variations de prix sur la période 2021–2025. Le prix médian au mètre carré recule de 2,2 % entre 2021 et 2022, de 7,2 % en 2023 et de 6,1 % en 2024, avant de progresser de 1,9 % en 2025. Les baisses successives sont donc suivies d'un rebond limité, qui ne compense pas le recul accumulé. Cet indicateur mesure la régularité des variations observées et ne constitue pas une mesure directe du risque immobilier futur.
4Activité de Bel-Air
Bel-Air enregistre 341 transactions en 2025, contre 355 en 2021 et 409 en 2022. Après ce pic, le volume recule à 328 ventes en 2023, puis à 310 en 2024, avant de remonter à 341 en 2025. Le marché retrouve ainsi son niveau de transactions de 2021, sans atteindre celui de 2022. Le score d'activité de 2,6/5 traduit un niveau intermédiaire selon l'indicateur MicroParis, qui combine le volume des transactions et leur évolution récente. Le nombre de ventes ne mesure pas directement la demande ni la facilité de revente d'un bien.
5Composition de Bel-Air
Avec un score de composition de 3,2/5, Bel-Air présente une répartition relativement équilibrée des ventes entre les différentes catégories de surface. En 2025, les petites surfaces représentent 151 transactions, les surfaces moyennes 119, les studios 42 et les grandes surfaces 29. Les petites surfaces arrivent en tête, mais les surfaces moyennes occupent également une place importante dans les échanges. Le score de composition s'appuie sur la répartition moyenne des transactions entre 2021 et 2025 ; les chiffres de 2025 illustrent donc la structure récente sans résumer à eux seuls toute la période. Cette mesure concerne les biens vendus et non l'ensemble du parc immobilier du quartier.
Prix médian par type de logement à Bel-Air
À Bel-Air, 44 % des 341 ventes de 2025 concernent des petites surfaces, devant les surfaces moyennes (35 %). Le prix au m² ne varie pas de façon régulière avec la surface : il passe de 9 102 €/m² pour les studios à 8 739 €/m² pour les petites surfaces (−4,0 %), remonte légèrement à 8 770 €/m² pour les surfaces moyennes (+0,4 %), puis recule à 8 466 €/m² pour les grandes surfaces (−3,5 %). L'écart atteint 636 €/m² entre les studios et les grandes surfaces. Les quatre catégories dépassent le seuil de fiabilité de 15 ventes.
| Type de logement | Transactions | Prix médian (€) | Prix médian / m² (€) |
|---|---|---|---|
| Studio(moins de 25 m²) | 42 | 177 000 | 9 102 |
| Petite surface(entre 25 et 50 m²) | 151 | 310 000 | 8 739 |
| Surface moyenne(entre 50 et 90 m²) | 119 | 553 000 | 8 770 |
| Grande surface(90 m² et plus) | 29 | 834 940 | 8 466 |
Que peut-on acheter à Bel-Air ?
En 2025, 341 ventes de logements ont été enregistrées à Bel-Air dans la base DVF, pour un prix de vente médian de 375 160 €. Pour traduire ces chiffres en budget, nous les avons réparties en 5 tranches de prix fixes, identiques pour tous les quartiers analysés par MicroParis, afin de rester comparables d’un quartier à l’autre.
| Tranche de prix | Part des ventes | Ventes | Surface médiane | Prix médian/m² |
|---|---|---|---|---|
| Moins de 250 000 € | 21 % | 72 | 23,3 m² | 8 333 €/m² |
| 250 000–400 000 € | 31 % | 105 | 37 m² | 8 788 €/m² |
| 400 000–600 000 € | 27 % | 93 | 56,8 m² | 8 783 €/m² |
| 600 000–900 000 € | 17 % | 59 | 83,8 m² | 8 796 €/m² |
| 900 000 € et plus | 4 % | 12 | Échantillon limité | |
Les tranches « 250 000–400 000 € » (31 %) et « 400 000–600 000 € » (27 %) sont les plus représentées, à 4 points d’écart. Sous 400 000 €, on trouve 52 % des ventes de 2025, avec une surface médiane de 30,6 m². Le prix médian (375 160 €) est donc inférieur à ce seuil. Parmi les tranches à l’échantillon fiable, la surface médiane passe de 23,3 m² (« moins de 250 000 € ») à 83,8 m² (« 600 000–900 000 € »). La tranche « 900 000 € et plus » (12 ventes) compte moins de 15 ventes : son prix n’est pas affiché.
Le prix médian au m² va de 8 333 €/m² (« moins de 250 000 € ») à 8 796 €/m² (« 600 000–900 000 € ») selon la tranche, soit 6 % d’écart : à ces niveaux de budget, c’est surtout la surface qui change.
Sur l’ensemble des ventes de 2025, la moitié centrale des logements s’est vendue entre 7 994 €/m² et 9 428 €/m² (du 25e au 75e centile), autour d’un prix médian de 8 770 €/m².
Tranches définies sur le prix de vente total, borne basse incluse et borne haute exclue. Une tranche de moins de 15 ventes n’affiche pas ses médianes. Les centiles sont calculés par interpolation linéaire, à partir de 30 ventes. Source : DVF 2025. Voir la méthodologie
Les transactions immobilières à Bel-Air
Retrouvez ci-dessous une sélection de transactions enregistrées à Bel-Air en 2025. Les données indiquent notamment le prix de vente, le prix au m², la surface et le nombre de pièces.
| Date | Adresse | Valeur | Prix/m² | Variation | Surface | Pièces |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 87 AV DU GAL MICHEL BIZOT | 265 000 € | 9 138 € | +4,2 % | 29 m² | 1 | |
| 51 RUE DU SAHEL | 698 950 € | 8 844 € | +0,8 % | 79 m² | 3 | |
| 139 RUE DE PICPUS | 290 000 € | 7 250 € | -17,3 % | 40 m² | 2 | |
| 261 AV DAUMESNIL | 280 000 € | 7 523 € | -14,2 % | 37 m² | 3 | |
| 18 RUE LOUIS BRAILLE | 272 100 € | 9 844 € | +12,3 % | 28 m² | 1 | |
| 8 RUE DE LA VEGA | 475 000 € | 9 937 € | +13,3 % | 48 m² | 2 | |
| 24 RUE DE LA VOUTE | 159 000 € | 9 353 € | +6,6 % | 17 m² | 1 | |
| 71 AV DU DOC ARNOLD NETTER | 292 500 € | 8 125 € | -7,4 % | 36 m² | 1 | |
| 11 VLA DU BEL AIR | 432 000 € | 9 662 € | +10,2 % | 45 m² | 3 | |
| 52 CRS DE VINCENNES | 280 000 € | 9 195 € | +4,9 % | 30 m² | 2 |
Questions fréquentes sur l'immobilier à Bel-Air
Quelques réponses sur ce marché immobilier.
Quel est le prix de l'immobilier à Bel-Air ?
En 2025, le prix médian au mètre carré à Bel-Air s'établit à 8 770 €/m², contre 9 119 €/m² pour le 12e arrondissement, soit un niveau inférieur d'environ 3,8 %. Le prix médian d'un logement vendu atteint 375 160 €, pour une surface médiane de 44,1 m².
Comment les prix immobiliers ont-ils évolué à Bel-Air depuis 2021 ?
Le prix médian au mètre carré est passé de 10 088 €/m² en 2021 à 8 770 €/m² en 2025, soit une baisse d'environ 13,1 %. Après trois années consécutives de recul, le marché a enregistré un rebond de 1,9 % en 2025 par rapport à 2024. Cette reprise ponctuelle ne suffit toutefois pas à établir une tendance durable.
Bel-Air est-il le quartier le plus abordable du 12e arrondissement ?
Parmi les quatre quartiers du 12e arrondissement couverts par MicroParis, Bel-Air affiche le prix médian au mètre carré le plus bas en 2025, à 8 770 €/m². Il devance Bercy (8 901 €/m²), Picpus (9 000 €/m²) et Quinze-Vingts (9 907 €/m²). Ce classement porte sur les prix médians observés et ne signifie pas que tous les logements du quartier sont moins chers.
Avec quel budget peut-on acheter un logement à Bel-Air ?
La tranche de 250 000 à 400 000 € représente la part la plus importante des ventes en 2025, avec 105 transactions, soit 30,8 % du total, et une surface médiane de 37 m². Au total, 177 ventes, soit 51,9 % des transactions, concernent des biens à moins de 400 000 €. Les logements vendus à moins de 250 000 € représentent 72 ventes, avec une surface médiane de 23,3 m².
Quels types de logements se vendent le plus à Bel-Air ?
En 2025, les petites surfaces de 25 à 49 m² arrivent en tête avec 151 transactions, suivies des surfaces moyennes de 50 à 89 m² (119 ventes), des studios de moins de 25 m² (42 ventes) et des grandes surfaces de 90 m² ou plus (29 ventes). Les petites surfaces représentent ainsi environ 44,3 % des transactions, ce qui en fait la catégorie dominante du marché.
Comment évoluent les prix des studios à Bel-Air ?
Le prix médian au mètre carré des studios passe de 10 529 €/m² en 2021 à 9 102 €/m² en 2025, soit une baisse d'environ 13,6 %. Après avoir atteint 8 717 €/m² en 2024, il remonte de 4,4 % en 2025. Le prix médian total d'un studio passe quant à lui de 168 035 € en 2024 à 177 000 € en 2025, pour une surface médiane stable de 20 m².
Bel-Air (Paris 12e)
Bel-Air occupe la partie sud-est du 12e arrondissement, entre le boulevard périphérique, la porte Dorée et les abords du bois de Vincennes. L'avenue du Général-Michel-Bizot, le boulevard Soult, l'avenue Daumesnil et la place Édouard-Renard constituent plusieurs de ses principaux repères, tandis que le lac Daumesnil et les espaces boisés voisins prolongent le quartier vers l'est parisien.
À l'intérieur de ce périmètre, l'ambiance associe habitat résidentiel, grands axes et proximité de vastes espaces verts. Le long de l'avenue Daumesnil et de l'avenue du Général-Michel-Bizot, les commerces et les services de proximité rythment la vie quotidienne ; dans les rues adjacentes, les immeubles d'habitation composent un environnement plus calme. Au sud-est, la porte Dorée et le musée national de l'histoire de l'immigration constituent des repères culturels, tandis que le bois de Vincennes offre un vaste espace de promenade à proximité immédiate. Le secteur est desservi notamment par les stations Bel-Air, Michel Bizot et Porte Dorée, ainsi que par plusieurs lignes de bus.