À propos de MicroParis
MicroParis décrit le marché immobilier résidentiel de Paris à l’échelle de chaque quartier officiel, à partir des ventes réellement enregistrées. Cette page explique d’où viennent les chiffres, comment les cinq indicateurs sont calculés et ce qu’ils ne disent pas.
Pourquoi des micro-quartiers
Un arrondissement parisien regroupe des marchés très différents, et les moyennes par arrondissement masquent ces écarts. MicroParis descend d’un cran : il analyse les 80 quartiers administratifs de Paris, à raison de quatre par arrondissement, avec les mêmes cinq indicateurs pour chacun.
L’objectif est de rendre comparables des quartiers voisins et de montrer, chiffres à l’appui, en quoi ils diffèrent. Le découpage retenu est le découpage administratif officiel : aucun quartier n’est inventé ni redessiné.
Les données
Toutes les analyses reposent sur une seule source : les Demandes de valeurs foncières (DVF), publiées par la Direction générale des finances publiques sous Licence Ouverte. Elles recensent les ventes immobilières enregistrées, avec le prix déclaré dans l’acte, la surface et le type de bien. Ce sont des prix de vente réels, pas des prix d’annonce.
MicroParis exploite les années 2021 à 2025. Pour chaque quartier et chaque année, le prix retenu est la médiane du prix au m², moins sensible aux ventes atypiques qu’une moyenne. Les données DVF sont enrichies géographiquement (localisation, quartier), mais MicroParis n’utilise aucune autre donnée de marché : ni prix d’annonce, ni information sur le parc de logements.
La base est actualisée deux fois par an par l’administration, et plusieurs mois séparent une vente de son apparition dans la base. Les ventes les plus récentes ne sont donc pas encore prises en compte.
Ventes retenues
- Surface, prix et prix au m² strictement positifs (les lignes incomplètes ou nulles sont exclues).
Catégories de logements
- Studio : moins de 25 m²
- Petite surface : de 25 à moins de 50 m²
- Surface moyenne : de 50 à moins de 90 m²
- Grande surface : 90 m² et plus
La section « Prix par typologie » applique ces catégories aux ventes de l’année la plus récente : pour chacune, elle indique le nombre de ventes, le prix médian et le prix médian au m². La borne basse est incluse et la borne haute exclue. Une catégorie de moins de 15 ventes n’affiche pas ses médianes : la mention « Échantillon limité » les remplace, et le nombre de ventes reste visible.
Budget d’achat
La section « Budget d’achat » répartit les ventes de l’année la plus récente en 5 tranches de prix de vente total, c’est-à-dire le prix déclaré dans l’acte, et non le prix au m². La borne basse est incluse et la borne haute exclue. Les tranches sont les mêmes pour tous les quartiers, afin que les résultats restent comparables.
- Moins de 250 000 €
- De 250 000 € à moins de 400 000 €
- De 400 000 € à moins de 600 000 €
- De 600 000 € à moins de 900 000 €
- 900 000 € et plus
Comme pour les catégories de logements, une tranche de moins de 15 ventes n’affiche ni surface médiane ni prix médian au m² (« Échantillon limité »). La section n’est affichée que si au moins 2 tranches sont fiables. La fourchette de prix au m² correspond au 25e et au 75e centile des ventes de l’année, calculés par interpolation linéaire, et n’est indiquée qu’à partir de 30 ventes.
Le texte qui accompagne le tableau est généré à partir des chiffres, selon des règles fixes. Le marché est décrit comme concentré sur les budgets d’entrée lorsque plus de 50 % des ventes se font sous 400 000 €. Il est décrit comme bien représenté en haut de fourchette lorsque 35 % ou plus des ventes ont lieu à 600 000 € ou plus. La mention selon laquelle l’écart de prix au m² entre tranches tient surtout à la surface n’apparaît que si cet écart est de 15 % ou moins. Une tranche est citée comme la plus représentée seule si elle devance la suivante de plus de 5 points, et avec elle sinon. Ces règles décrivent la rédaction du texte : la section n’entre dans aucun des cinq indicateurs et ne donne pas de note.
Les cinq indicateurs
Chaque quartier reçoit une note de 0 à 5 sur cinq axes. La note neutre est 2,5. Les formules sont linéaires et plafonnées entre 0 et 5, et leurs seuils sont absolus : ils ne dépendent pas des quartiers actuellement publiés. Les cinq axes sont conçus pour être indépendants : aucun ne se déduit d’un autre.
Méthode, version 3. Barèmes calibrés sur le 13e arrondissement et vérifiés sur le 5e.
Position
- Ce qu’elle mesure
- Le niveau de prix du quartier, comparé aux trois autres quartiers de son arrondissement, pour l’année la plus récente.
- Calcul
écart = (prix du quartier − moyenne des 4 quartiers) ÷ moyenne × 100
score = 2,5 + écart ÷ 8
- Lecture
- Un quartier 8 % plus cher que la moyenne obtient 3,5. Un quartier 8 % moins cher obtient 1,5. Le calcul demande les quatre quartiers de l’arrondissement.
- Ce qu’elle exclut
- L’évolution du prix dans le temps.
Trajectoire
- Ce qu’elle mesure
- La tendance annuelle du prix médian au m² sur la période 2021–2025, calculée sur l'ensemble des années disponibles plutôt que sur les deux extrémités.
- Calcul
pente = régression linéaire de ln(prix médian/m²) sur l'année, sur les années disponibles
évolution annuelle = (exp(pente) − 1) × 100
score = 2,5 + évolution annuelle ÷ 2
- Lecture
- Un prix stable obtient 2,5. Une baisse moyenne de 5 % par an ou plus donne 0, une hausse moyenne de 5 % par an ou plus donne 5. Contrairement à la version précédente, la formule tient compte de chaque année de la période plutôt que des deux seules années extrêmes : un pic ou un creux isolé pèse moins sur le score.
- Ce qu’elle exclut
- Le niveau de prix et la régularité des variations.
Stabilité
- Ce qu’elle mesure
- La régularité des variations de prix d’une année sur l’autre, quelle que soit leur direction.
- Calcul
variation annuelle = (prix de l’année − prix de l’année précédente) ÷ prix de l’année précédente × 100 (4 valeurs)
σ = écart-type des 4 variations annuelles
score = 5 − σ ÷ 1,5
- Lecture
- Plus les variations annuelles se ressemblent, plus le score est élevé. Un σ de 7,5 points ou plus donne 0.
- Ce qu’elle exclut
- La direction de la tendance et les volumes de ventes : seul le prix compte.
Activité
- Ce qu’elle mesure
- Le volume de transactions du quartier et son évolution.
- Calcul
niveau = (moyenne annuelle des ventes du quartier − moyenne des 4 quartiers) ÷ moyenne des 4 quartiers × 100
score niveau = 2,5 + niveau ÷ 30
tendance = (ventes 2025 − ventes 2021) ÷ ventes 2021 × 100
score tendance = 2,5 + tendance ÷ 10
score = 0,6 × score niveau + 0,4 × score tendance
- Lecture
- Le niveau pèse 60 % du score, la tendance 40 %. Les volumes sont des ventes observées : ils ne mesurent pas un taux de rotation du parc de logements.
- Ce qu’elle exclut
- Le prix.
Composition
- Ce qu’elle mesure
- La diversité des logements vendus : studios, petites, moyennes et grandes surfaces.
- Calcul
part(c) = part moyenne de la catégorie c sur 5 ans (4 catégories)
HHI = somme des part(c)²
score = 5 × (1 − HHI) ÷ (1 − 0,2)
- Lecture
- HHI désigne l’indice de Herfindahl-Hirschman. Le dénominateur (0,2) est une constante d’étalonnage, conservée lors du passage de 5 à 4 catégories afin de ne pas modifier les scores déjà publiés : elle ne correspond plus à une diversité maximale théorique (voir Limites). Un marché où une seule catégorie domine donne un score proche de 0.
- Ce qu’elle exclut
- Le prix et le volume.
Lire un score
Un score élevé n’est pas un « meilleur » quartier : sur l’axe Position, il signale un quartier plus cher que ses voisins. Les scores sont affichés en nombres entiers, mais les calculs utilisent la valeur exacte. Les libellés qualitatifs (« Accessible », « Stable », etc.) découlent de seuils appliqués à ces scores.
| Score | Position | Stabilité |
|---|---|---|
| Moins de 2 | Accessible | Volatil |
| De 2 à moins de 3,5 | Équilibré | Modéré |
| 3,5 et plus | Valorisé | Stable |
Les trois autres axes suivent le même principe, avec leurs propres libellés.
Limites à connaître
- Des volumes, pas une rotation du parc. MicroParis ne connaît que les ventes enregistrées. Sans données sur le nombre total de logements, il ne peut pas calculer un taux de rotation : l’activité mesure des transactions observées.
- Des échantillons parfois petits. Selon le quartier et l’année, la médiane repose sur quelques centaines de ventes, parfois moins de 150. Une médiane calculée sur peu de ventes varie davantage d’une année à l’autre : lisez les évolutions de court terme avec prudence.
- Deux moyennes différentes. Les scores de Position et d’Activité comparent un quartier à la moyenne simple des quatre quartiers de son arrondissement. Les chiffres d’arrondissement affichés en tête de page sont pondérés par le nombre de ventes, et il s’agit d’une moyenne pondérée des médianes de quartier, pas de la médiane de toutes les ventes. Les deux valeurs diffèrent donc légèrement.
- Une comparaison locale. La Position situe un quartier par rapport aux trois autres de son arrondissement, pas par rapport au reste de Paris.
- Des barèmes encore en calibrage. Les seuils ont été calibrés sur le 13e arrondissement, puis vérifiés sur le 5e. Ils seront réévalués lorsque d’autres arrondissements seront couverts : les scores déjà publiés pourront alors évoluer, et cette page en indiquera la version.
- Une constante conservée par choix. Le score de Composition utilise un dénominateur (0,2) hérité d’une version à cinq catégories de surface. Depuis le passage à quatre catégories, la vraie diversité maximale théorique serait 0,25, mais 0,2 a été conservé pour ne pas modifier les scores déjà publiés. Cette constante sera revue avec le recalibrage global des barèmes.
- Un retard de publication. Les ventes récentes n’apparaissent dans la base DVF qu’avec plusieurs mois de décalage.
- Une description, pas une prévision. Les indicateurs décrivent des ventes passées. Ils ne prédisent pas l’évolution des prix, ne constituent pas une estimation d’un bien et ne remplacent pas l’avis d’un professionnel.
Périmètre couvert
MicroParis couvre aujourd’hui 20 quartiers, répartis sur 5 arrondissements, sur 80 quartiers et 20 arrondissements au total. Les arrondissements sont ajoutés un par un, avec leurs quatre quartiers en même temps, parce que plusieurs indicateurs comparent un quartier à ses trois voisins.
Citer MicroParis
Vous pouvez reprendre les chiffres de MicroParis en indiquant la source « MicroParis, d’après les données DVF (DGFiP) » et en renvoyant vers la page du quartier ou de l’arrondissement concerné. Précisez l’année des données citées.
Éditeur et contact
Éditeur du site : MicroParis.
Une erreur, une question sur la méthode ? Écrivez à contact@microparis.com.