Vue d'ensemble
Picpus affiche un prix médian de 9 000 €/m² en 2025, inférieur à la référence parisienne. Après plusieurs années de baisse, les prix enregistrent un léger rebond, tandis que le volume des transactions remonte à 748 ventes après le recul observé en 2024. Le marché conserve toutefois un niveau de prix inférieur à celui de 2021 et un volume de ventes en deçà du pic de 2022. Les petites surfaces occupent une place importante dans les échanges, aux côtés d'un volume significatif de logements de taille moyenne.
Indicateurs
Profil du quartier
Marché situé sous la référence parisienne en matière de prix, marqué par un léger rebond après plusieurs années de baisse, une reprise partielle des transactions et une prédominance des petites surfaces.
1Position de Picpus
Avec un prix médian de 9 000 €/m² en 2025, Picpus se situe environ 7,6 % sous la médiane parisienne de référence de 9 744 €/m². Le quartier présente ainsi un positionnement relativement accessible au regard du référentiel parisien. Cet indicateur décrit le niveau relatif des prix observés et ne préjuge ni de la qualité des logements ni de la valeur d'un bien particulier.
2Trajectoire de Picpus
Le marché de Picpus connaît plusieurs années de baisse, suivies d'un léger rebond en 2025. Le prix médian au mètre carré passe de 10 121 €/m² en 2021 à 8 840 €/m² en 2024, avant de remonter à 9 000 €/m² en 2025, soit une hausse de 1,8 % sur un an. Malgré cette reprise, le prix médian reste inférieur d'environ 11,1 % à son niveau de 2021. Le score de trajectoire de 2/5 traduit une évolution relativement en retrait au regard du référentiel MicroParis, sans permettre de préjuger de l'évolution future des prix.
3Stabilité de Picpus
Avec un score de stabilité de 2,9/5, Picpus présente une régularité intermédiaire des variations de prix sur la période 2021–2025. Le prix médian au mètre carré recule de 2,0 % entre 2021 et 2022, de 4,7 % en 2023, puis de 6,5 % en 2024, avant de progresser de 1,8 % en 2025. Les baisses successives sont suivies d'un rebond limité, qui ne compense pas le recul accumulé. Cet indicateur mesure la régularité des variations observées et ne constitue pas une mesure directe du risque immobilier futur.
4Activité de Picpus
Picpus enregistre 748 transactions en 2025, contre 731 en 2021 et 920 en 2022. Après ce pic, le volume recule à 792 ventes en 2023, puis à 626 en 2024, avant de remonter à 748 en 2025. Le quartier retrouve ainsi une partie de son activité après le creux de 2024, sans atteindre le niveau de 2022. Avec un score d'activité de 3/5, Picpus présente un niveau intermédiaire selon l'indicateur MicroParis, qui combine le volume des transactions et leur évolution récente. Le nombre de ventes ne mesure pas directement la demande ni la facilité de revente d'un bien.
5Composition de Picpus
Avec un score de composition de 3/5, Picpus présente un équilibre intermédiaire dans la répartition des ventes entre les différentes catégories de surface. En 2025, les petites surfaces représentent 367 transactions, les surfaces moyennes 236, les studios 100 et les grandes surfaces 45. Les petites surfaces dominent donc les ventes, tandis que les autres catégories contribuent également au marché. Le score de composition s'appuie sur la répartition moyenne des transactions entre 2021 et 2025 ; les chiffres de 2025 illustrent la structure récente sans résumer à eux seuls toute la période. Cette mesure concerne les biens vendus et non l'ensemble du parc immobilier du quartier.
Prix médian par type de logement à Picpus
À Picpus, 49 % des 748 ventes de 2025 sont des petites surfaces, devant les surfaces moyennes (32 %). Le prix au m² évolue de façon contrastée selon la taille : il passe de 8 950 €/m² pour les studios à 9 042 €/m² pour les petites surfaces (+1,0 %), puis recule à 8 859 €/m² pour les surfaces moyennes (−2,0 %), avant de remonter à 9 541 €/m² pour les grandes surfaces (+7,7 %), le niveau le plus élevé du quartier. Les quatre catégories dépassent le seuil de fiabilité de 15 ventes.
| Type de logement | Transactions | Prix médian (€) | Prix médian / m² (€) |
|---|---|---|---|
| Studio(moins de 25 m²) | 100 | 173 750 | 8 950 |
| Petite surface(entre 25 et 50 m²) | 367 | 323 000 | 9 042 |
| Surface moyenne(entre 50 et 90 m²) | 236 | 560 000 | 8 859 |
| Grande surface(90 m² et plus) | 45 | 962 500 | 9 541 |
Que peut-on acheter à Picpus ?
En 2025, 748 ventes de logements ont été enregistrées à Picpus dans la base DVF, pour un prix de vente médian de 370 265 €. Pour traduire ces chiffres en budget, nous les avons réparties en 5 tranches de prix fixes, identiques pour tous les quartiers analysés par MicroParis, afin de rester comparables d’un quartier à l’autre.
| Tranche de prix | Part des ventes | Ventes | Surface médiane | Prix médian/m² |
|---|---|---|---|---|
| Moins de 250 000 € | 21 % | 155 | 23,2 m² | 8 390 €/m² |
| 250 000–400 000 € | 35 % | 265 | 36 m² | 8 965 €/m² |
| 400 000–600 000 € | 25 % | 190 | 54 m² | 9 076 €/m² |
| 600 000–900 000 € | 14 % | 102 | 73,5 m² | 9 415 €/m² |
| 900 000 € et plus | 5 % | 36 | 100,6 m² | 10 040 €/m² |
La tranche « 250 000–400 000 € » est la plus représentée, avec 35 % des ventes. Sous 400 000 €, on trouve 56 % des ventes de 2025, avec une surface médiane de 32 m². Le prix médian (370 265 €) est donc inférieur à ce seuil. Parmi les tranches à l’échantillon fiable, la surface médiane passe de 23,2 m² (« moins de 250 000 € ») à 100,6 m² (« 900 000 € et plus »).
Le prix médian au m² va de 8 390 €/m² (« moins de 250 000 € ») à 10 040 €/m² (« 900 000 € et plus ») selon la tranche, soit 20 % d’écart.
Sur l’ensemble des ventes de 2025, la moitié centrale des logements s’est vendue entre 8 096 €/m² et 9 834 €/m² (du 25e au 75e centile), autour d’un prix médian de 9 000 €/m².
Tranches définies sur le prix de vente total, borne basse incluse et borne haute exclue. Une tranche de moins de 15 ventes n’affiche pas ses médianes. Les centiles sont calculés par interpolation linéaire, à partir de 30 ventes. Source : DVF 2025. Voir la méthodologie
Les transactions immobilières à Picpus
Retrouvez ci-dessous une sélection de transactions enregistrées à Picpus en 2025. Les données indiquent notamment le prix de vente, le prix au m², la surface et le nombre de pièces.
| Date | Adresse | Valeur | Prix/m² | Variation | Surface | Pièces |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 115 RUE DE REUILLY | 388 000 € | 7 321 € | -18,7 % | 53 m² | 3 | |
| 5 VC A 12 | 269 920 € | 8 707 € | -3,3 % | 31 m² | 2 | |
| 9 VC A 12 | 390 000 € | 8 945 € | -0,6 % | 44 m² | 3 | |
| 57 BD PONIATOWSKI | 310 000 € | 6 798 € | -24,5 % | 46 m² | 2 | |
| 32 AV DE SAINT-MANDE | 920 545 € | 10 184 € | +13,2 % | 90 m² | 4 | |
| 15 AV DU BEL AIR | 233 000 € | 8 321 € | -7,5 % | 28 m² | 1 | |
| 40 RUE TAINE | 621 000 € | 8 563 € | -4,9 % | 73 m² | 3 | |
| 4 RUE DE MADAGASCAR | 460 000 € | 7 667 € | -14,8 % | 60 m² | 2 | |
| 84 BD DE PICPUS | 620 000 € | 8 857 € | -1,6 % | 70 m² | 4 | |
| 27 RUE ERARD | 115 596 € | 5 269 € | -41,5 % | 22 m² | 1 |
Questions fréquentes sur l'immobilier à Picpus
Quelques réponses sur ce marché immobilier.
Quel est le prix immobilier médian à Picpus en 2025 ?
En 2025, le prix médian atteint 9 000 €/m² à Picpus, pour un prix médian de 370 265 € par transaction et une surface médiane de 42,29 m². Le prix médian au mètre carré est inférieur de 119 €/m² à celui de Quinze-Vingts (9 907 €/m²) ?
Comment les prix immobiliers ont-ils évolué à Picpus entre 2021 et 2025 ?
Le prix médian au mètre carré est passé de 10 121 €/m² en 2021 à 9 000 €/m² en 2025, soit une baisse d'environ 11,1 %. Après plusieurs années de recul, le marché a enregistré un rebond de 1,8 % entre 2024 et 2025, passant de 8 840 à 9 000 €/m². Cette reprise annuelle ne suffit pas à effacer la baisse observée depuis 2021.
Picpus est-il l'un des quartiers les plus actifs du 12e arrondissement ?
Avec 748 transactions en 2025, Picpus présente le volume de ventes le plus élevé parmi les quatre quartiers couverts du 12e arrondissement : Quinze-Vingts en compte 292, Bel-Air 341 et Bercy 99. Ce volume traduit une activité transactionnelle importante sur la période observée, sans garantir qu'un bien particulier se vendra rapidement.
Quel budget faut-il prévoir pour acheter un logement à Picpus ?
La tranche de 250 000 à 400 000 € est la plus représentée en 2025, avec 265 ventes, soit 35,4 % des transactions, pour une surface médiane de 36 m². Au total, 420 ventes, soit 56,1 % du marché, concernent des biens vendus à moins de 400 000 €. Les logements à moins de 250 000 € représentent 155 ventes, avec une surface médiane de 23,2 m².
Quelles surfaces se vendent le plus à Picpus ?
Les petites surfaces de 25 à 49 m² dominent le marché en 2025 avec 367 transactions, devant les logements de 50 à 89 m² (236 ventes), les studios de moins de 25 m² (100 ventes) et les grandes surfaces d'au moins 90 m² (45 ventes). Les petites surfaces représentent ainsi environ 49,1 % des transactions. Leur prix médian atteint 323 000 €, soit 9 042 €/m².
Comment le prix des studios a-t-il évolué à Picpus ?
Le prix médian au mètre carré des studios est passé de 10 526 €/m² en 2021 à 8 950 €/m² en 2025, soit une baisse d'environ 15 %. Entre 2024 et 2025, il a encore diminué de 2 %, de 9 130 à 8 950 €/m². En 2025, le prix médian total d'un studio est de 173 750 €, pour une surface médiane de 20 m².
Picpus (Paris 12e)
Picpus occupe la partie nord-est du 12e arrondissement, entre la place de la Nation, le cours de Vincennes et les abords du bois de Vincennes. L'avenue de Saint-Mandé, le boulevard de Picpus, la rue du Rendez-Vous et l'avenue Daumesnil constituent plusieurs de ses principaux repères, tandis que la place de la Nation forme un carrefour majeur avec les 11e et 20e arrondissements.
À l'intérieur de ce périmètre, l'ambiance associe vie de quartier, commerces de proximité et rues résidentielles. Autour de la place de la Nation et de ses grandes avenues, la circulation et les commerces entretiennent une animation régulière ; plus à l'est et au sud, les rues bordées d'immeubles d'habitation offrent un cadre plus calme. Les espaces verts et la proximité du bois de Vincennes contribuent également à l'environnement du quartier. Le secteur bénéficie d'une bonne desserte, notamment autour des stations Nation, Picpus et Bel-Air, ainsi que de plusieurs lignes de bus.