Vue d'ensemble
Avec le niveau de prix le plus élevé du 13e arrondissement (9 544 €/m²), Croulebarbe se distingue par un marché équilibré dont l'activité progresse (+4,3 % depuis 2021) mais reste modérée, avec 266 transactions en 2025, le troisième volume des quatre quartiers du secteur. Les prix ont toutefois reculé de 11,4 % sur 5 ans, plus vite que ceux de Paris. La structure du marché reste mixte, portée par un équilibre entre petites et moyennes surfaces.
Indicateurs
Profil du quartier
Marché équilibré, d'activité modérée mais en progression, pénalisé par une baisse de prix plus rapide que celle de Paris.
1Position de Croulebarbe
Croulebarbe occupe la première position du 13e arrondissement, avec un prix médian de 9 544 €/m² en 2025, devant Salpêtrière (9 207 €/m²), Maison-Blanche (8 424 €/m²) et Gare (8 135 €/m²). L'écart avec Gare, le quartier le plus abordable, atteint environ 1 409 €/m². Croulebarbe se situe 2,0 % sous la médiane parisienne (9 744 €/m²).
2Trajectoire de Croulebarbe
Le marché de Croulebarbe affiche une trajectoire baissière sur la période 2021-2025. Le prix médian recule de 2021 (10 776 €/m²) à 2024 (9 396 €/m²), avec une baisse qui s'accélère chaque année, avant un léger rebond en 2025 (9 544 €/m²). Sur l'ensemble de la période, la baisse atteint -11,4 %, un recul plus rapide que celui de l'ensemble de Paris.
3Stabilité de Croulebarbe
Le marché de Croulebarbe affiche une stabilité modérée sur la période 2021-2025. La baisse s'accélère chaque année de 2021 à 2024 (-2,1 %, -4,3 % puis -7,0 %), la plus forte baisse annuelle du 13e, avant un redressement en 2025 (+1,6 %). Cette rupture de tendance traduit une certaine irrégularité plutôt qu'une trajectoire parfaitement lisible.
4Activité de Croulebarbe
Le marché de Croulebarbe affiche une activité modérée sur la période 2021-2025. Le volume progresse d'abord en 2022 (283 transactions) avant de chuter de 26 % en 2023 (209 transactions, son point bas), puis se redresse jusqu'à 266 transactions en 2025. Sur l'ensemble de la période, le volume progresse de +4,3 %, le seul quartier du 13e arrondissement en hausse.
5Composition de Croulebarbe
Le mix typologique de Croulebarbe est relativement équilibré, porté principalement par les petites et moyennes surfaces (45 % et 30 % en moyenne sur 2021-2025), qui représentent ensemble entre 72 % et 77 % des transactions. Les moyennes surfaces reculent de 34 % en 2021 à 25 % en 2023 avant de remonter à 30 % en 2025, tandis que les studios progressent de 13 % à 15 % sur la période, avec un pic à 18 % en 2023.
Prix médian par type de logement à Croulebarbe
À Croulebarbe, 45 % des 266 ventes de 2025 sont des petites surfaces. Le prix au m² ne varie pas de façon régulière avec la surface : 9 933 € pour les studios, 9 355 € pour les petites surfaces, 9 547 € pour les surfaces moyennes et 9 582 € pour les grandes surfaces, soit 578 €/m² d’écart entre les studios et les petites surfaces.
| Type de logement | Transactions | Prix médian (€) | Prix médian / m² (€) |
|---|---|---|---|
| Studio(moins de 25 m²) | 39 | 186 000 | 9 933 |
| Petite surface(entre 25 et 50 m²) | 119 | 330 290 | 9 355 |
| Surface moyenne(entre 50 et 90 m²) | 79 | 592 850 | 9 547 |
| Grande surface(90 m² et plus) | 29 | 1 013 863 | 9 582 |
Que peut-on acheter à Croulebarbe ?
En 2025, 266 ventes de logements ont été enregistrées à Croulebarbe dans la base DVF, pour un prix de vente médian de 398 500 €. Pour traduire ces chiffres en budget, nous les avons réparties en 5 tranches de prix fixes, identiques pour tous les quartiers analysés par MicroParis, afin de rester comparables d’un quartier à l’autre.
| Tranche de prix | Part des ventes | Ventes | Surface médiane | Prix médian/m² |
|---|---|---|---|---|
| Moins de 250 000 € | 18 % | 49 | 20,1 m² | 9 412 €/m² |
| 250 000–400 000 € | 32 % | 85 | 33,4 m² | 9 327 €/m² |
| 400 000–600 000 € | 25 % | 67 | 51,3 m² | 9 632 €/m² |
| 600 000–900 000 € | 17 % | 44 | 72,7 m² | 9 690 €/m² |
| 900 000 € et plus | 8 % | 21 | 105,8 m² | 10 679 €/m² |
La tranche « 250 000–400 000 € » est la plus représentée, avec 32 % des ventes. Sous 400 000 €, on trouve 50 % des ventes de 2025, avec une surface médiane de 29,9 m². Le prix médian (398 500 €) est donc inférieur à ce seuil. Parmi les tranches à l’échantillon fiable, la surface médiane passe de 20,1 m² (« moins de 250 000 € ») à 105,8 m² (« 900 000 € et plus »).
Le prix médian au m² va de 9 327 €/m² (« 250 000–400 000 € ») à 10 679 €/m² (« 900 000 € et plus ») selon la tranche, soit 14 % d’écart : à ces niveaux de budget, c’est surtout la surface qui change.
Sur l’ensemble des ventes de 2025, la moitié centrale des logements s’est vendue entre 8 586 €/m² et 10 508 €/m² (du 25e au 75e centile), autour d’un prix médian de 9 544 €/m².
Tranches définies sur le prix de vente total, borne basse incluse et borne haute exclue. Une tranche de moins de 15 ventes n’affiche pas ses médianes. Les centiles sont calculés par interpolation linéaire, à partir de 30 ventes. Source : DVF 2025. Voir la méthodologie
Les transactions immobilières à Croulebarbe
Retrouvez ci-dessous une sélection de transactions enregistrées à Croulebarbe en 2025. Les données indiquent notamment le prix de vente, le prix au m², la surface et le nombre de pièces.
| Date | Adresse | Valeur | Prix/m² | Variation | Surface | Pièces |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 16 RUE DE LA GLACIERE | 115 000 € | 7 188 € | -24,7 % | 16 m² | 1 | |
| 42 BD AUGUSTE BLANQUI | 300 000 € | 7 874 € | -17,5 % | 38 m² | 2 | |
| 6 SQ ALBIN CACHOT | 345 000 € | 8 846 € | -7,3 % | 39 m² | 2 | |
| 16 RUE DE LA GLACIERE | 827 000 € | 8 586 € | -10,0 % | 96 m² | 3 | |
| 36 RUE DE LA GLACIERE | 470 000 € | 8 733 € | -8,5 % | 54 m² | 2 | |
| 44 RUE DES CORDELIERES | 193 000 € | 10 722 € | +12,3 % | 18 m² | 1 | |
| 9 RUE DES TANNERIES | 590 300 € | 9 830 € | +3,0 % | 60 m² | 3 | |
| 61 RUE DE LA GLACIERE | 510 000 € | 9 488 € | -0,6 % | 54 m² | 2 | |
| 7 BD DE PORT-ROYAL | 260 000 € | 10 019 € | +5,0 % | 26 m² | 2 | |
| 5 BD DE PORT-ROYAL | 375 000 € | 10 291 € | +7,8 % | 36 m² | 2 |
Questions fréquentes sur l'immobilier à Croulebarbe
Quelques réponses sur ce marché immobilier.
Quel est le prix de l'immobilier à Croulebarbe à Paris 13e ?
En 2025, le prix médian observé à Croulebarbe est de 9 544 €/m² — le niveau le plus élevé des quatre quartiers du 13e, mais c'est aussi le plus proche de la médiane parisienne 2025 (9 744 €/m²), à seulement 2,0 % en dessous.
Les ventes immobilières augmentent-elles à Croulebarbe ?
Oui, et c'est une exception dans le 13e : le nombre de transactions à Croulebarbe est passé de 255 en 2021 à 266 en 2025, soit une progression de 4,3 %, alors que les trois autres quartiers du 13e sont tous en recul sur la période.
Comment évoluent les prix de l'immobilier à Croulebarbe ?
La pente de régression annuelle du prix médian est de -3,53 %/an à Croulebarbe, à peine plus marquée que celle de Salpêtrière (-3,51 %/an), la plus douce du 13e. Sur la période 2021-2025, le prix médian recule de 11,4 % (de 10 776 à 9 544 €/m²), avec un rebond de 1,6 % en 2025.
Pourquoi le prix moyen à Croulebarbe (467 183 €) est-il supérieur au prix médian (398 500 €) ?
L'écart est de 17,2 %, lié à la surface des biens : le prix moyen au m² (9 489 €/m²) est même légèrement inférieur au prix médian au m² (9 544 €/m²). Ce sont donc des biens plus grands qui tirent le prix total vers le haut, pas des prix au m² plus élevés.
Avec quel budget peut-on acheter à Croulebarbe ?
La tranche 250 000–400 000 € concentre l'essentiel du marché à Croulebarbe, avec 32,0 % des ventes en 2025, devant la tranche suivante (400 000–600 000 €, 25,2 %). Elle correspond à des biens d'une surface médiane de 33,4 m², vendus à environ 9 327 €/m².
Quels types de logements se vendent à Croulebarbe ?
Les grandes surfaces représentent 10,9 % des ventes à Croulebarbe en 2025, la part la plus élevée du 13e. Les petites surfaces restent majoritaires (44,7 %), devant les surfaces moyennes (29,7 %) et les studios (14,7 %).
Croulebarbe (Paris 13e)
Croulebarbe occupe une position de transition entre le nord du 13e arrondissement et le secteur de la Butte-aux-Cailles. Le quartier s'étend autour de quelques grands repères qui permettent de bien le situer : le boulevard de Port-Royal au nord, la rue de la Santé à l'ouest, le boulevard Auguste-Blanqui au sud et l'avenue des Gobelins à l'est, avec la place d'Italie comme point de repère majeur.
À l'intérieur de ce cadre, l'ambiance change rapidement : aux grands axes et à leurs circulations succède un réseau de rues plus étroites, autour notamment des rues de la Glacière, Croulebarbe, Corvisart, Pascal et Vulpian. Le secteur est bien relié au reste de Paris par le métro, avec notamment les stations Les Gobelins, Glacière, Corvisart et Place d'Italie à proximité.